Kaufpreis-Rendite-Tabelle Jetzt kostenlos beraten lassen. Kaufpreisfaktor berechnen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis beziehungsweise der Kaufpreisfaktor lässt sich berechnen, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die jährlichen Nettomieteinnahmen geteilt wird. Das Ergebnis zeigt an, nach wie vielen Jahren sich der ursprünglich bezahlte Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat.
Der Faktor setzt den Kaufpreis Relation zu den erwarteten oder potenziellen Mieteinnahmen, die mit dieser Immobilie erzielt werden können. Man spricht hier auch von einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Der Kaufpreisfaktor besagt - sehr vereinfachend - nach wie vielen Jahren die Immobilie durch die Mieteinnahmen abbezahlt ist.
Hat eine Immobilie einen hohen Kaufpreisfaktor, ist diese Immobilie teuer und es dauert es sehr lange, bis du durch die Mieteinnahmen dein Investment wieder verdient hast. Die Zahl sagt insbesondere aus, wie viele Jahre du eine Wohnung (theoretisch) vermieten musst, um deine initialen Kosten wieder rein zu bekommen.
Diese Aspekte sollte man beim Kauf einer Immobilie bedenken. Ein niedriger Kaufpreis geht häufig auch mit einem höheren Investitionsrisiko einher. Beeinflussen lässt sich der Kaufpreisfaktor durch die Zahlenwerte bei der Berechnung. Sind nur vier der sechs Wohnungen im Haus vermietet, fällt die Ist-Miete geringer aus als die Soll-Miete.
Die Mietrendite ist im Prinzip nichts anderes als der Kehrwert des Miet-Preis-Verhältnisses: Preis-Miet-Verhältnis = 22,2 fach. Mietrendite: 1:22 x 100 = 4,5 %. Die Mietrendite lässt sich auch direkt Euro berechnen. Jahresnettokaltmiete pro qm = 90 Euro. Kaufpreis pro qm = 2.000 Euro. Mietrendite: 90 x 100 : 2.000 = 4,5 %
Kaufnebenkosten & Sanierungsmaßnahmen, sonst rechnet man sich die Immobilie künstlich schön). Man kann dann ganz einfach 1 durch den Kaufpreisfaktor teilen und erhält somit die Rendite (diese Formel wird auch Maklerformel genannt): 1 / 15 = 6,67 % Rendite. Hieran sieht man: Wenn der Kaufpreisfaktor niedriger ist, ist die Rendite höher.
Laut der Stiftung Warentest der Zeitschrift "Finanztest" (Ausgabe 8/2021) gilt eine Immobilie als relativ teuer, wenn sie mehr als das 25-fache der Jahresmiete kostet. Wenn du mehr als 30 Jahresmieten zahlst, wirst du über viele Jahre hinweg deutlich mehr für Wohnkosten ausgeben als ein Mieter.
Das x-fache der JNKM als Bewertungskriterium kann schwanken. Berlin gab es Zeiten wo die Preise vom 15-fachen auf ca. das 10-12 fache zurückging, dann wieder anzogen und aktuell (2015) eher über dem 20-fachen der JNKM liegen. Renovierungen die mehr als 10 Jahre zurückliegen sind genauer zu hinterfragen.
Sowohl die Mieten als auch der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie - die beiden Zahlen, die den Faktor bestimmen - werden von der Mikro- und Makrolage sowie weiteren Aspekten wie möglichem Leerstand und Sanierungsstau beeinflusst. Für eine zuverlässige Immobilienbewertung müssen somit auch andere Kennzahlen die Berechnung einfließen.
Beispiel: Eine Immobilie kostet 200.000 Euro und die Nettojahresmiete beträgt 10.000 Euro. Dann ist der Kaufpreisfaktor 1:20. Oder umgekehrt gerechnet nach der Maklerformel: Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Nettokaltmiete. Je kleiner der Faktor ist, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zu ihrem Ertrag.
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